�。ㄓ浾� 周冰）入住多年的房子，出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象，業(yè)主找到物管，物管卻亮出免責(zé)條款：房子已過(guò)質(zhì)保期。日前，家住根思路御景園的沈先生就遇到了這件倒霉事，“維修房子是個(gè)大工程，我遇到了這種情況，該怎么辦？”

　　老問(wèn)題出現(xiàn)新?tīng)顩r

　　“房子是2009年購(gòu)買(mǎi)的二手毛坯房，買(mǎi)5樓送閣樓，裝修時(shí)，就發(fā)現(xiàn)閣樓朝東的墻壁有滲水現(xiàn)象，那時(shí)候找物業(yè)來(lái)修，二話(huà)沒(méi)說(shuō)就來(lái)了，處理的也不錯(cuò)。”沈勇告訴記者，就這么過(guò)了半年，哪知道房屋再次漏水，當(dāng)他再找物業(yè)時(shí)，對(duì)方卻一直拖著至今未處理。

　　“物業(yè)不來(lái)處理但我們總歸要住，只能自己簡(jiǎn)單修了下。前段時(shí)間下雨，我突然聞到家里有股霉味，墻上貼的墻紙都有點(diǎn)發(fā)鼓，撕下來(lái)一看，里面竟然全長(zhǎng)了霉，房屋其他地方也都出現(xiàn)了不同程度的滲漏。”在沈勇的帶領(lǐng)下，記者在其居住處，一進(jìn)大門(mén)就看到房間內(nèi)朝北的墻面已經(jīng)變成了大花臉，而閣樓上一塊塊發(fā)霉的斑點(diǎn)印在了白色的墻面上，十分醒目。

　　“現(xiàn)在我最怕下雨，只要外面一下雨，我家屋頂就開(kāi)始滲水，如果下大雨，天花板整個(gè)泡漲，還不時(shí)往下滴水，特別是孩子的臥室，下到雨還得用桶去接水。”沈勇說(shuō)，由于長(zhǎng)年累月的滲水，家里的天花板已被浸泡得慘不忍睹，家具也開(kāi)始發(fā)霉，屋子里充斥著一股霉味。

　　房子出了問(wèn)題，當(dāng)然得及時(shí)解決。沈勇告訴記者，為這事，他找物管和樓上的住戶(hù)協(xié)商過(guò)無(wú)數(shù)次，至今沒(méi)解決。物管說(shuō)，房子是2006年交付使用的，2010年房屋保修就到期了，況且房屋維修屬于開(kāi)發(fā)商，并不屬物業(yè)管理的范疇。

　　“我每次物業(yè)費(fèi)都給，維修基金也給了，但現(xiàn)在卻叫我自己買(mǎi)單，太不公平了。”沈勇說(shuō)，維修房子畢竟是個(gè)大工程，且漏水原因一直未明，找誰(shuí)來(lái)維修、怎么維修都是不小的難題。

　　找準(zhǔn)漏水原因是關(guān)鍵

　　針對(duì)沈勇所反映的問(wèn)題，記者隨后來(lái)到該小區(qū)物業(yè)，公司負(fù)責(zé)人告訴記者，漏水原因主要有三種：一是房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，二是業(yè)主使用或裝修不當(dāng)，三是正常使用后老化。必須先搞清楚房子漏水的原因，才能認(rèn)定責(zé)任，就沈先生家的情況來(lái)看，如果是房屋自身老化導(dǎo)致漏水，業(yè)主可申請(qǐng)動(dòng)用房屋大修基金。

　　據(jù)了解，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金即原先的房屋公共維修基金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于小區(qū)住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施設(shè)備維修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的基金。按規(guī)定，公共部位主要包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共有設(shè)施則主要包括：電梯、天線(xiàn)、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。此外，室內(nèi)的衛(wèi)生間、廚房等具有防水功能的部位，從交付之日起至保修期滿(mǎn)后出現(xiàn)問(wèn)題的，也可申請(qǐng)維修資金。

　　如果業(yè)主未繳納大修基金，遇到此情況又該如何解決呢？江蘇博城律師事務(wù)所副主任張秀成認(rèn)為，未繳納大修基金的小區(qū)，或該部分維修不能達(dá)到使用大修基金標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可向全體業(yè)主籌集維修基金；另外，無(wú)物管、無(wú)業(yè)委會(huì)，且未繳納大修基金的小區(qū)，可以提請(qǐng)居委會(huì)組織全體業(yè)主籌備維修基金。

　　此外，張秀成還提醒，根據(jù)建設(shè)部2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》要求，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者承諾的保修期應(yīng)從房屋交付之日起算。而建設(shè)部頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起，計(jì)算房屋建筑工程保修期。這一點(diǎn)業(yè)主很容易被開(kāi)發(fā)商糊弄：一些開(kāi)發(fā)商故意宣稱(chēng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起算保修期，這樣一來(lái)，保修期大大縮短。