——市住建局房管處黨總支書記戴興武就集體土地房屋轉(zhuǎn)移登記先地后房問題答記者問

    （特約記者 燕繼鋒 記者 葉余華）國家住建部在《關(guān)于貫徹實(shí)施<房屋登記辦法>的通知》中明確規(guī)定，“集體土地上房屋所有權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律和有關(guān)規(guī)定”。房屋登記部門將嚴(yán)格按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定要件、規(guī)定程序，依法進(jìn)行登記。就集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記先地后房有關(guān)問題，記者采訪了市住建局房管處黨總支書記戴興武。

    記者：《房屋登記辦法》對申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記有何新規(guī)？

    戴興武：《房屋登記辦法》規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”當(dāng)前，農(nóng)村宅基地承擔(dān)著農(nóng)民居住保障的功能，但隨著城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)的步伐加快，集體土地上房屋的買賣在不斷增多，當(dāng)前我市農(nóng)村房屋主要為宅基地上修建的房屋。宅基地上的房屋主要是指散居的農(nóng)村房屋。

    記者：農(nóng)村房屋為何禁止向城市居民流轉(zhuǎn)？

    戴興武：宅基地使用權(quán)是一種帶有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起，集體土地上房屋的受讓人必須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員�！秶鴦�(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒土地的通知》和《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》均明確禁止農(nóng)村房屋向城市居民流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建造住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證�！秶鴦�(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”

    記者：怎樣才能確保房產(chǎn)登記的合法有效性？

    戴興武：根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)對集體土地的流轉(zhuǎn)作出了明確的禁止和限制性規(guī)定，是集體土地與國有土地同地、不同權(quán)的主要原因。以上法律、法規(guī)對集體土地流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定，要求房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房產(chǎn)登記時(shí)更加謹(jǐn)慎，怎樣才能確保房產(chǎn)登記的合法有效性？在受理集體土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)先辦理宅基地使用權(quán)變更登記，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，也就是“先地后房”的原則。這與國有土地上房屋的轉(zhuǎn)移登記正好相反，國有土地上的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時(shí)，先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，再辦理土地使用權(quán)變更登記。

    記者：集體土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記為何堅(jiān)持先地后房的原則？

    戴興武：村民住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否符合相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定的宅基地使用權(quán)變更登記條件并且取得宅基地使用權(quán)證，房屋登記機(jī)構(gòu)無法認(rèn)定也難以認(rèn)定，必須先由土地管理部門做出前置認(rèn)定。由于《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十條的規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，持房地產(chǎn)權(quán)證書或者房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書和契稅完稅憑證、當(dāng)事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同，向房產(chǎn)管理部門提出房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請。這是針對國有土地上房屋轉(zhuǎn)移登記而言的，一段時(shí)期使得很多人在辦理集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)，要求我們房屋登記部門先辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，錯(cuò)誤地引用“城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例”。如果當(dāng)事人先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，再去辦理宅基地使用權(quán)變更登記，有可能出現(xiàn)不符合取得宅基地使用權(quán)的情形，則無法辦理宅基地使用權(quán)變更登記，從而造成宅基地使用權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體不一致。宅基地使用權(quán)變更登記后，即表明土地管理部門已經(jīng)認(rèn)可了房屋受讓人可以依法取得宅基地使用權(quán)，從而房屋登記機(jī)構(gòu)可以據(jù)此辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，避免出現(xiàn)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體不一致的情形。因此集體土地上的房屋轉(zhuǎn)移登記應(yīng)堅(jiān)持“先地后房”的原則。